新发布的贷款市场报价利率(LPR)公告到底说了啥?

作者:小编 阅读:8084 发布时间:2019-11-08
摘要:为坚决贯彻落实“住房不炒”的市场定位,建立房地产市场的长效管理机制,8月25日央行发布了有关贷款市场报价利率(LPR)的公告。新LPR有如下特点:第一,对新发放的银行贷款全覆盖。第二,具有一年和五年两个期限。第三,每月20日或下一交易日确定新水平。第

新发布的贷款市场报价利率(LPR)公告到底说了啥?

为坚决贯彻落实“住房不炒”的市场定位,建立房地产市场的长效管理机制,8月25日央行发布了有关贷款市场报价利率(LPR)的公告。

新LPR有如下特点:

第一,对新发放的银行贷款全覆盖。

第二,具有一年和五年两个期限。

第三,每月20日或下一交易日确定新水平。

第四,新LPR通过MLF加点形成,从而LPR的变化可以看作MLF的变化与加点变化的加总。

第五,银行对客户贷款通过LPR加减点形成。

公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成;在此前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

此次央行规定了银行新发放的个人住房贷款利率的“下限”,即在最近一个月相应期限的LPR利率基础上加点,而加点的“下限”则由两部分组成:

一部分是央行规定的全国最低标准,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%),二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。

另一部分为央行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

央行有关负责人称,定价基准转换后,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

央行副行长刘国强前不久就明确表示,利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本,对于房地产市场,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。这次利率并轨改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。

一股份行中层人士对证券时报记者表示,对银行来说,小微企业贷款、个人住房按揭贷款的利率都主要是根据供求关系确定,受基准利率影响较少,银行一般会先确定贷款实际利率,然后在贷款合同上倒推实际利率与基准利率的倍数关系来填写贷款合同。因此,即便今后新发放贷款要求以LPR为定价基准,但实际情况中短期内对此类贷款影响较小。

按照新规,新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。

不过,住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分,而对于在LPR基础上的加点部分,则在合同期限内固定不变。

此外,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

那么,央行新版LPR究竟为什么“不惠及楼市”呢,笔者认为,主要是因为目前从流动性的总供给来看,市场总量不缺钱,缺钱的也不是楼市,而是实体经济,尤其是实体经济中大量的中小微企业。

央行7月底发布数据显示,上半年,全国房地产贷款增加3.21万亿元,占同期各项贷款增量的33.2%,比上年全年水平低6.7个百分点。二季度末,人民币房地产贷款余额41.91万亿元,同比增长17.1%,增速比上季末低1.6个百分点。其中,房地产开发贷款余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速比上季末低4.3个百分点;个人住房贷款余额27.96万亿元,同比增长17.3%。

2019年第二季度末,金融机构人民币各项贷款余额145.97万亿元,同比增长13%。在同一个时间框架内,涉房贷款增速虽然减慢,但依旧是跑赢了均值,其在信贷资源中的总权重还惯性上升。而且从总量上看,房地产贷款已经占用全部信贷资源的三分之一,其风险集中度确实需要警惕。

目前,房地产贷款特别是按揭贷确实是资产质量最好的贷款之一(多数大中型银行的按揭贷款不良率非常低),而且还有很高的零售客户附加值。

根据风险定价的市场化原则,如果按揭贷款与小微业务贷款利率接近,对于风险偏好较低的信贷资金而言,向楼市流入可以说是一种本能。因此,LPR新机制以及包括降准、专项债等在内的很多货币政策不是谋求大水漫灌式的降息,而是希望通过引导实现精确的滴灌。

随着金融科技的介入,目前小微企业轻资产、财务报表不详尽等问题引发的贷款难正在逐步得到解决,但是市场对于融资贵的担忧依然存在。

实体经济作为楼市发展的根基,楼市近十年的高速发展很大程度上受益于我国经济30年来高速增长带来的居民财富储备。

因此,楼市和实体经济之间从来、今后也不应是一道选择题。只要实体经济摆脱下行压力、走向复苏,那么,楼市的春天或许也并不会遥远。

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